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Für Verkäufer / Vermieter

Risiko niedrige Zinsen!

Eines ist momentan ganz klar: Selten war der Finanzierungswettbewerb um den Immobilienkunden wohl so groß wie im Moment. Aber auch das Risiko war noch nie so groß, sich mit dem Immobilienkauf zu übernehmen. Warum? Das erläutern wir Ihnen gerne im Folgenden:

Tilgung nicht vergessen!

Ein Grund sind die günstigen Zinsen, die oft die Tilgung und Instandhaltung vergessen lassen. Nutzen Sie die günstigen Zinsen, aber machen Sie nicht den Fehler, dabei zu wenig zu tilgen.
Oft werden momentan Angebot mit sensationeller 2% Verzinsung verkauft und anfänglicher Tilgung von 1%. Diese haben dann eine theoretische Laufzeit (bei unveränderten Bedingungen und ohne Sondertilgungen) von etwa 55 Jahren.

Bei einem Zinssatz von 3% benötigen Sie nur noch 46 Jahre, bei 5% Zinsen nur noch ca. 36 Jahre. Dies wird durch den sogenannten Zinseszinseffekt erreicht, d. h. in einer in der Höhe gleichbleibenden Rate sind immer weniger Zinsen und im Gegenzug immer mehr Tilgung enthalten. Und dieser Effekt ist dann umso größer, je höher der Zinssatz und somit von Monat zu Monat die Zinsersparnis für bereits erfolgte Tilgungen ist.

Bedenken Sie Folgendes:

Viele Immobilienfinanzierungen werden mit einer Zinsbindung von bis zu 10 Jahren abgeschlossen. Für den Zeitraum danach ergibt sich oft ein großes Risiko durch eine bis dahin nur zu gering erfolgte Tilgung: Diese wäre bei unserem Beispiel mit 2% Verzinsung nach 10 Jahren in Summe noch nicht einmal 12%. Wenn Sie aber 200.000,- Euro leihen, dann können Sie diese möglicherweise derzeit für monatliche 500,- Euro Zins- und Tilgungsleistung erhalten. Wenn die Darlehenszinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung aber bei 5% liegen, dann steigt Ihre Rate zum Beispiel ab dem 11. Jahr plötzlich auf monatlich etwa 890,- Euro. Und wenn Sie nur wenige Jahre zurückdenken, dann waren ursprünglich 5% Zinsen keine Wuchervereinbarung, oder?

Falls Sie aber, wie in unserem Beispiel, nicht nur 200.000,- Euro, sondern möglicherweise 400.000,- Euro für Ihr neues Zuhause aufgenommen haben, dann erhöht sich nach zehn Jahren Ihre monatliche Rate von 1000,- Euro auf über 1.780,- Euro. Und das könnte für den einen oder anderen finanziell unter Umständen zum Problem werden.

Wie können Sie diese Gefahr vermeiden?

Handeln Sie vorausschauen und finanzieren Sie Ihre Immobilie nicht bis zu Ihrem letzten Limit! Seriöse Finanzierungsberater sollten immer darauf hinweisen, dass die Gefahr einer höheren Verzinsung nach Ablauf der Zinsbindungszeit besteht. Leider gibt es aber auch viele Berater, die Ihnen unter den derzeitigen Konditionen jeden realisierbaren Immobilientraum erfüllen wollen und deshalb dieses Thema nicht explizit ansprechen.

Wichtig:

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Sie Sondertilgungen leisten können, denn oft wird „überflüssiges“ Geld für Reparaturen oder Renovierungen benötigt oder es fließt in den nächsten Urlaub, das Auto, die Waschmaschine etc., sodass doch keine Sondertilgungen vorgenommen werden.

Unser Rat an Sie:

Legen Sie von Anfang an eine höhere Tilgung fest, denn das wirkt sich auf Dauer und nachhaltig zu Ihren Gunsten aus. Erhöhen Sie beispielsweise die Tilgung von 1% auf 2% bei einem Zinssatz von ebenfalls 2%, verringert sich die Laufzeit (wieder bei unveränderten Bedingungen und ohne Sondertilgungen) von ca. 55 Jahren auf nur noch etwa 34 Jahre. Dafür beträgt dann von Anfang an die monatliche Rate bei 200.000,- Euro  statt 500,- Euro etwa 667,- Euro beträgt.

Der Vorteil: Nach 10 Jahren haben Sie bereits ca. 22% getilgt und sollte der Zinssatz bei 5% liegen, können Sie Ihre Tilgung immer noch auf 1% reduzieren. Ihre neue Rate beträgt dann ca. noch 780,- Euro monatlich. Somit würde die Rate zwar immer noch von 667,- Euro auf 780,- Euro steigen, aber nicht mehr von 500,- Euro auf 890,- Euro. Zudem haben Sie bereits wesentlich mehr Schulden abgebaut!

Bedenken Sie in diesem Zusammenhang immer: Niemand kann Ihnen den Zinssatz in 10 Jahren voraussagen. Deshalb ist es nicht ratsam, nach der Devise „alles was geht“ und mit geringer Tilgung zu finanzieren. Stattdessen ist es sinnvoll eine Rate zu kalkulieren, die Sie auch mit höheren Zinsen verkraften können oder heute eine höhere Tilgung beinhaltet. Und nutzen Sie Sondertilgungen wenn möglich, aber kalkulieren Sie diese bitte nicht fest mit ein.

Sie wollen noch mehr wissen zum Thema Immobilienkauf- und -verkauf oder mögliche
Auswirkungen von Finanzierungsmodellen? Wir beraten Sie gerne ausführlich – rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine Nachricht!

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